تعرف إلى تفاصيل قانون الإيجار الجديد في الشارقة
ألزم القانون رقم (5) لسنة 2024م بشأن تأجير العقارات في الشارقة، المؤجر بتصديق عقد الإيجار، أو أي تجديد لمدته ودفع الرسوم المستحقة لدى البلدية أو الجهات التي تفوضها خلال 15 يوماً من تاريخ تحريره، وفي حال عدم تصديق عقد الإيجار لدى البلدية أو الجهات التي تفوضها تفرض غرامة إدارية على المؤجر تحددها اللائحة التنفيذية لهذا القانون.
وينص القانون الذي أصدره صاحب السمو الشيخ الدكتور سلطان بن محمد القاسمي، عضو المجلس الأعلى حاكم الشارقة، بشأن تأجير العقارات في الإمارة، والذي تسري أحكامه على العقارات المؤجرة للأغراض السكنية أو التجارية أو الصناعية أو المهنية، على التزامات المؤجر والمستأجر.
وبحسب المادة (4) بشأن تصديق عقد الإيجار فإنه:
- يلتزم المؤجر بتصديق عقد الإيجار أو أي تجديد لمدته ودفع الرسوم المستحقة لدى البلدية أو الجهات التي تفوّضها خلال 15 يوماً من تاريخ تحريره.
- إذا امتنع المؤجر عن تصديق عقد الإيجار خلال المدة المحددة في البند رقم (1) من هذه المادة، فعلى المستأجر أن يطلب من قاضي الأمور المستعجلة في المركز إلزام المؤجر بالتصديق.
- في حال عدم تصديق عقد الإيجار لدى البلدية أو الجهات التي تفوّضها، تُفرض غرامة إدارية على المؤجر تُحددها اللائحة التنفيذية لهذا القانون بالإضافة إلى رسوم التصديق المستحقة.
- للبلدية أن تطلب من قاضي الأمور المستعجلة في المركز إلزام المؤجر بتصديق عقد الإيجار وسداد الرسوم والغرامات المقررة في أي وقت.
- فيما عدا المركز، تمتنع الجهات الحكومية في الإمارة عن قبول أي عقد إيجار غير مصدق وفقاً لأحكام هذا القانون ولائحته التنفيذية في أي معاملة أو خدمة تقدمها.
وبحسب المادة (5) تُعتبر عقود الإيجار المصدقة وفقاً لأحكام هذا القانون ولائحته التنفيذية سندات تنفيذية، ويجوز التنفيذ بمقتضاها فيما يتعلق بالمطالبة بالإخلاء والتسليم لعدم الوفاء بقيمة الأجرة بعد انقضاء المواعيد المنصوص عليها في المادتين (13) و(20) من هذا القانون من تاريخ إعلان المستأجر بالسند التنفيذي وتكليفه بالوفاء.
وتنص المادة (6) على أن تعفى عقود الإيجار من رسوم التصديق لدى البلدية إذا كان أحد أطرافها جهة حكومية اتحادية أو محلية.
وتنص المادة (7) على إثبات العلاقة الإيجارية، حيث يجوز لأيّ من طرفي العلاقة الإيجارية في حال عدم وجود عقد إيجار مصدّق أن يُقيّد دعوى لدى المركز لإثبات العلاقة الإيجارية وما ينشأ عنها من آثار بكافة طرق الإثبات المقررة في التشريعات النافذة، ويُلزم المؤجر بسداد رسوم تصديق عقد الإيجار بعد إثباته.
أما المادة (8)، فمتعلقة بالتزامات المؤجر، حيث يلتزم بما يأتي:
- تسليم العين المؤجرة وتوابعها للمستأجر في حالة تصلح لاستيفاء المنفعة المقصودة ودون مانع يعوق الانتفاع بها طوال مدة الإيجار وفقاً لما تم الاتفاق عليه.
- إجراء الصيانة الضرورية للعين المؤجرة ما لم يتفق طرفا عقد الإيجار على غير ذلك.
- عدم إحداث تغييرات بالعين المؤجرة تمنع أو تُنقص من الانتفاع بها دون إذن كتابي من المستأجر.
- منح المستأجر الموافقات اللازمة لتقديمها إلى الجهات المعنية في الإمارة متى رغب في إجراء أعمال تصميم داخلي في العين المؤجرة تتفق مع الغرض الذي خُصصت له أو أية أعمال أخرى تتطلب هذه الموافقات، شريطة ألا تؤثر هذه الأعمال في الهيكل الإنشائي للعين المؤجرة أو العقار الذي تقع فيه.
- عدم التعرض بنفسه أو عن طريق غيره للمستأجر بعمل يقصد به إزعاجه أو الضغط عليه لإخلاء العين المؤجرة أو حرمانه من التمتع الكامل بتوابعها، أو قطع أو فصل الخدمات عنها أو عن العقار الذي تقع فيه.
- رد أي ضمانات مالية والتي سبق أن قدّمها المستأجر، عند انتهاء العلاقة الإيجارية ما لم يتم الاقتطاع منها كلياً أو جزئياً نظير أضرار تسبب بها المستأجر في العين المؤجرة ولا تدخل ضمن الاستهلاك العادي.
وبحسب المادة (9) فإنه يجوز للمستأجر اللجوء إلى قاضي الأمور المستعجلة لدى المركز لإلزام المؤجر في حال إخلاله بأي من التزاماته المنصوص عليها في المادة (8) من هذا القانون بعد إخطاره أو تعذر الاتصال به، وفي حال تقاعس المؤجر عن إجراء الصيانة الضرورية يجوز للمستأجر إجراء هذه الصيانة على نفقته مع حقه في المطالبة باقتطاع ما أنفقه على الصيانة الضرورية من الأجرة، دون الإخلال بحق المستأجر في طلب الفسخ أو إنقاص الأجرة بقدر ما نقص من الانتفاع.
وتنص المادة (10) على التزامات المستأجر، والتي تشمل:
- سداد بدل الإيجار في مواعيد الاستحقاق أو وفق ما يتم الاتفاق عليه كتابياً.
- استعمال العين المؤجرة على النحو المتفق عليه في عقد الإيجار.
- عدم إحداث أي تغييرات أو تعديلات بالعين المؤجرة دون الحصول على إذن كتابي من المؤجر والتراخيص اللازمة من الجهات المختصة.
- ترك الغراس أو الإنشاءات أو التحسينات التي أحدثها في العين المؤجرة بعد انتهاء مدة عقد الإيجار والتي يترتب على نقلها ضرر في العين المؤجرة ما لم يتفق طرفا عقد الإيجار على غير ذلك.
- المحافظة على العين المؤجرة وإجراء الصيانة الاعتيادية ما لم يتفق طرفا عقد الإيجار على غير ذلك، وتمكين المؤجر من إجراء الصيانة الضرورية حال التزامه بها.
- سداد قيمة استهلاك الخدمات وأي أضرار يكون قد ألحقها بالعين المؤجرة وأي رسوم أخرى يلتزم بسدادها قانوناً، وذلك اعتباراً من تاريخ استلامه للعين المؤجرة وحتى تاريخ تسليمها للمؤجر، ولا يجوز بأي حال من الأحوال تحميل المؤجر أي رسوم أو مصاريف أياً كان نوعها أو الجهة المستحقة لها وكان ملتزماً بها المستأجر ما لم يتفق طرفا عقد الإيجار على غير ذلك.
وبحسب المادة (11) فإنه يجوز للمؤجر اللجوء إلى قاضي الأمور المستعجلة لدى المركز لإلزام المستأجر في حال إخلاله بأي من التزاماته المنصوص عليها في المادة (10) من هذا القانون بعد إخطاره أو تعذر الاتصال به، دون الإخلال بحق المؤجر في طلب الفسخ أو التعويض عن الأضرار التي لحقت بالعين المؤجرة من قبل المستأجر نتيجة تعديلات أو تغييرات تتعذر إزالتها أو إعادتها إلى حالتها السابقة.
وتنص المادة (12) المختصة بالتنازل عن الإيجار وإعادة التأجير على ما يلي:
- لا يجوز للمستأجر التنازل سواءً بمقابل أو بدون مقابل عن كل أو بعض عقد الإيجار والحقوق الناشئة عنه.
- استثناء من حكم البند (1) من هذه المادة، يجوز للمستأجر إعادة تأجير كل أو بعض العين المؤجرة وفقاً للشروط والضوابط التي تُحددها اللائحة التنفيذية لهذا القانون.
أما أسباب الإخلاء فإن المادة (13) تنص على ما يلي:
لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المستأجر للعين المؤجرة قبل انقضاء (3) سنوات من تاريخ بداية العلاقة الإيجارية لغرض الاستخدام السكني و(5) سنوات لأغراض الاستخدام التجاري أو الصناعي أو المهني، إلا إذا توافر أحد الأسباب الآتية:
- إذا لم يقم المستأجر بالوفاء ببدل الإيجار أو أي قسط منه خلال (15) يومــــاً من تاريخ استحقاقه.
- مخالفة المستأجر لأي من التزاماته القانونية أو التعاقدية وعدم إزالة المخالفة خلال (30) يوماً من تاريخ إخطاره من قبل المؤجر.
- إذا قام المستأجر بالتنازل عن كل أو بعض عقد الإيجار أو إعادة تأجير كل أو بعض العين المؤجرة خلافاً لأحكام هذا القانون ولائحته التنفيذية، وذلك دون الإخلال بأحكام نقل ملكية المحل التجاري المقررة قانوناً.
- إذا استعمل المستأجر العين المؤجرة أو سمح لآخرين باستعمالها في غير الغرض المُحدد في عقد الإيجار أو بالمخالفة لشروطه أو استخدمها لأغراض تتنافى مع النظام العام أو الآداب العامة.
- إذا رغب المؤجر في هدم العين المؤجرة أو إعادة إعمارها أو عمل صيانة شاملة يتعذر معها وجود المستأجر في العقار وفق الشروط التي تُحددها اللائحة التنفيذية لهذا القانون.
- إذا رغب المؤجر في شغل العين المؤجرة لغرض السكن لنفسه أو لأحد أقاربه البالغين من الدرجة الأولى شريطة الآتي:
* ألا يكون مالكاً لعقار آخر مناسب للسكن في منطقة نطاق اختصاص البلدية.
* إخطار المستأجر بطلب الإخلاء خلال مدة لا تقل عن ثلاثة أشهر من الموعد المُحدد للإخلاء.
* أن يشغل المؤجر بنفسه أو أحد أقاربه البالغين من الدرجة الأولى خلال شهرين العين المؤجرة فعلياً بعد تخليتها من المستأجر ولمدة سنة بدون انقطاع.
* إذا لم يلتزم المؤجر بالشروط الواردة في البندين (ه) و (و) من هذه المادة كان للمستأجر الحق في المطالبة بالتعويض عن الضرر الذي لحقه من الإخلاء أمام المركز.
وتتناول المادة (14)، بدل الإيجار: إذا امتنع المؤجر عن استلام بدل الإيجار أو أي قسط منه أو لم يعين مكاناً يقع فيه الوفاء، فللمستأجر أن يودع البدل أو القسط المتفق عليه لدى المركز وفق الضوابط التي تُحددها اللائحة التنفيذية لهذا القانون.
المادة (15): إذا لم يتفق المؤجر والمستأجر على طريقة وموعد سداد بدل الإيجار أو تعذّر إثبات الاتفاق، تكون طريقة السداد على أربعة أقساط متساوية القيمة تُقسم على مدة عقد الإيجار.
المادة (16)
- لا يجوز للمؤجر زيادة بدل الإيجار المتفق عليه قبل انقضاء (3) سنوات من تاريخ بداية العلاقة الإيجارية، ما لم يتفق أطراف عقد الإيجار على غير ذلك، وفي حال قبِل المستأجر بزيادة بدل الإيجار قبل انقضاء الثلاث سنوات، فلا يجوز للمؤجر زيادتها مرة أخرى إلا بعد انقضاء سنتين من تاريخ الزيادة.
- تكون الزيادة في بدل الإيجار بعد انقضاء المدد المشار إليها في البند (1) من هذه المادة بقيمة بدل إيجار المثل، وتُحدد اللائحة التنفيذية لهذا القانون ضوابط أجرة المثل وكيفية احتسابها.
- يجوز للمجلس وبقرار منه تعديل المدد المحددة في البند (1) من هذه المادة.
المادة (17): إنهاء العلاقة الإيجارية
- لا تنتهي العلاقة الإيجارية ولا يضار المستأجر بسبب انتقال ملكية العين المؤجرة لمالك جديد أياً كانت طريقة أو سبب انتقالها.
- لا يجوز للمؤجر الجديد طلب إخلاء المستأجر للعين المؤجرة أو زيادة بدل إيجارها إلا وفقاً لأحكام هذا القانون ولائحته التنفيذية.
- يحل المؤجر الجديد محل المؤجر السابق في كافة حقوق والتزامات عقد الإيجار.
المادة (18)
لا تنتهي العلاقة الإيجارية بوفاة أحد طرفي عقد الإيجار إلا إذا كان المتوفى هو المستأجر وطلب ورثته إنهاء عقد الإيجار، وفي هذه الحالة لا يتم الإنهاء إلا بعد انقضاء مدة (30) يوماً من تاريخ إخطار المؤجر بذلك أو انتهاء العقد أيهما أسبق.
المادة (19)
- إذا كان عقد الإيجار مُحدد المدة جاز للمستأجر أن يطلب إنهاءه قبل انقضاء مدته، إذا أثبت وجود ظروف استثنائية غير متوقعة من شأنها أن تجعل تنفيذ التزاماته أمراً مُرهقاً.
- في حال رفض المؤجر طلب المستأجر بإنهاء عقد الإيجار قبل انتهاء مدته يجوز للمستأجر اللجوء إلى المركز، وللمركز السلطة في تقدير طلب المستأجر بالإنهاء.
- يلتزم المستأجر بدفع تعويض للمؤجر نسبته (30%) كحد أدنى من بدل الإيجار عن المدة المتبقية من عقد الإيجار، ما لم يتفق الطرفان على غير ذلك.
المادة (20) اللائحة التنفيذية:
تُنظّم اللائحة التنفيذية لهذا القانون ضوابط إنهاء العلاقة الإيجارية وتسليم العين المؤجرة.
المادة (21) استيفاء الرسوم والغرامات:
تستوفي البلدية كافة الرسوم والغرامات المشار إليها في هذا القانون ولائحته التنفيذية والقرارات الصادرة بشأنه لصالح خزينة حكومة الإمارة.
المادة (22): القرارات التنفيذية
تنفيذاً لأحكام هذا القانون يصدر المجلس قرارات منها ما يلي:
- اللائحة التنفيذية لهذا القانون.
- الرسوم والغرامات المُقررة وفقاً لأحكام هذا القانون.
- الموضوعات التي لم يرد بتنظيمها نص في هذا القانون بما لا يتعارض أو يخالف أحكامه.
- المخالفات والجزاءات الإدارية لأحكام هذا القانون ولائحته التنفيذية.
المادة (23) الإلغاء:
يُلغى القانون رقم (2) لسنة 2007م في شأن تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، على أن يستمر العمل بكافة الأنظمة واللوائح والقرارات التنفيذية الصادرة بموجبه إلى أن تعدل أو تلغى بموجب هذا القانون أو لائحته التنفيذية أو القرارات الصادرة بموجبه.